本文为城市财经团队出品
从近日央行与国家统计局公布的5月份各种与房地产相关的数据来看，除了深圳、上海楼市在微微回暖外，其他城市以及全国整体依旧完全没有转向的意思。
佐证数据有三个：
第一，房地产投资与销售数据。
第二，房贷数据。
第三，消费数据。
01
房地产，仍在两位数调整
6月17日，国家统计局公布了5月份的房地产数据。
不过主流媒体依旧在选择性报道，报喜不报忧，聚焦在了一线城市二手房环比连续上涨，而完全忽略甚至没有怎么报道销量与房地产投资情况。
5月份，房地产投资与销售数据依旧在两位数调整：
第一，房地产投资两位数调整。
1-5月份，全国房地产开发投资30356亿元，同比下降16.2%；其中，住宅投资23426亿元，下降15.6%。
来源：国家统计局
这一数值自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正，其每月的波动差异，仅仅表示跌多跌少而已。
房地产开发投资增速反映的是一级市场的拿地与开工情况。表面上看，最近一段时间，不少地方都有地王诞生，尤其是深圳，一周内诞生了一个全市单价10万+的地王和一个前海片区的地王。
但全国整体土地市场，依旧肃杀萧瑟，这一点还可以从财政部发布的卖地收入数据中得到印证。
去年的卖地收入41518亿元，相比于2021年的高点，腰斩不止。今年前4个月卖地收入只有6801亿元，同比下降27.2%。
制图：城市财经；数据：财政部
第二，商品房销售数据两位数调整。
国家统计局披露：
1-5月份，新建商品房销售面积31320万平方米，同比下降10.8%；其中住宅销售面积下降12.1%。新建商品房销售额29366亿元，下降13.5%；其中住宅销售额下降14.1%。
来源：国家统计局
商品房销售面积与销售额自2022年开始全面下降，规模从当初的“双18”降至去年的“双8”。
进入2026年，跌幅整体比去年扩大，持续维持两位数调整。
分区域来看，房地产投资方面，无论东部、中部、西部还是东北，均在两位数调整。
商品房销售面积与销售额，东部、西部和东北也都仍在两位数调整。
来源：国家统计局
02
房贷，罕见连续两个月下降
持续收缩的商品房销量，与央行公布的房贷数据相呼应。
央行披露反映房贷的中长期贷款增量，去年仅增加1.28万亿，相较于2024年的2.25万亿，又出现了大跳水。
制图：城市财经；数据：央行
而2026年前5个月，有三个月房贷单月负增长，尤其是四五月份，罕见出现了连续两个月负增长的局面。
4月份中长期贷款（主要是房贷）减少3408亿元，5月份减少571亿元。
制图：城市财经；数据：央行
结合央行、国家统计局与权威媒体的报道来看，这次的房贷减少主要是提前还贷增加与全款买房的人增加所致。
央行披露4月份住户存款减少了1.94万亿元，5月再减少1100亿元。存款正在搬家，一部分流入了股市，一部分则用于提前还贷。
同时，时代财经报道，深圳贝壳研究院数据显示，今年一季度，该平台成交的二手房中，全款买家占比达到25.1%；在总价200万元以下房源中，这一比例进一步升至34.1%。
意味着，越来越多的人全款买房。
更意味着，楼市依旧在降杠杆，居民购房逻辑正从“掏空六个钱包”转向“量力而行”。
换句话说，民众越来越不敢负债了。
这一点，5月份的消费数据也在佐证。
03
消费急需提振
5月份的消费数据实在不好看。
先看央行的数据。
央行公布， 前4个月住户贷款减少4902亿元，前5个月减少6314亿元。其中4月份短期贷款减少4562亿元，5月份减少840亿元。
短期贷款主要指消费贷，特别是车贷。
与此同时，国家统计局披露：
1-5月份，社会消费品零售总额206031亿元，同比增长1.4%。其中，除汽车以外的消费品零售额190022亿元，增长2.7%。5月份，社会消费品零售总额41090亿元，同比下降0.6%。其中，除汽车以外的消费品零售额37781亿元，增长1.1%。
来源：国家统计局
5月份社零增速转负，这是自 2022年12月以来的首次。
官方对此的解释是， 5月商品零售额下降主要由于去年大规模“以旧换新”政策，以及“618”购物节拉高了同期基数。部分地区5月高温多雨，也影响了居民线下消费。
这的确是一个重要因素。
但导致这种“内冷外热”的现象背后，就业难、钱难赚更是一个无法忽视的因素。
在这种背景下，当下的 民众依旧采取着防守型或者说收缩型的消费策略。
04
房地产何时止跌
从目前的调整幅度来看，全年商品房销售面积与销售额大概率会跌入“双7”，也即商品房销售面积7亿平方米左右，商品房销售额7万亿左右。
“双7”，大概率就是市场底，毕竟真实的刚性需求和改善置换需求依旧存在，这些需求大概也在每年7亿平方米左右，往后即便再降，也没有多少空间了。
但这仅仅是销量低而已，并非房价低。
房价筑底需要一个硬性条件，人们重新相信未来、敢于消费、敢于负债的时候。
房价何时筑底，其实可以参考日本的经验，这一点我在之前多篇文章中提到过。
1990年日本房地产泡沫破裂，之后四年日本各地房价无差别下跌，1995年开始东京房价缓慢下跌，2002年东京房价与整个日本房价出现K型分化，东京筑底反弹，日本整体房价直到2021年前后才勉强筑底，但没有明显反弹。
也即是说，日本在房价泡沫破裂开始的五年内，全国各地房价无差别回调。五年后首都东京缓慢下跌，直到2002年才筑底反弹。东京房价调整用了12年。
日本全国房价筑底则用了31年，且筑底后日本全国整体房价没有明显反弹。
我一直在强调，我们虽然一直想摆脱日本的老路，但始终在跟随日本的脚步前行，无论是人口出生率还是房价，每一步都精准跟随。
按照这个时间周期来看，即便是北上广深，房价距离筑底还为时尚远，三四线城市的房价调整，更是远未结束。
因此，对于未来各类城市的房价中长期分析，本号的观点是：
一线城市：
北京、上海、深圳、广州的核心区域依旧具备较强支撑，但房价调整周期可能远比很多人预期得更长，未来即便筑底，也不会重现过去那种动辄翻倍的上涨行情。
二线城市：
杭州、成都、南京、武汉、西安、合肥等具备产业竞争力和人口吸附力的城市，核心区房价有望率先企稳，而产业支撑不足、人口流出的二线城市，则可能长期承压。
三四线城市：
能够承接都市圈外溢、拥有产业和就业支撑的城市，还有维持房价稳定的机会；但多数人口持续流出的普通三四线城市，未来面临的或许不是短期调整，而是长期价值重估。
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